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新政打破玉林楼市平静 新一轮博弈已经开始

2010-05-13 10:02:18 1分快3-玉林日报 康俊亮

开发商调整推盘节奏

新政出台这段时间以来,玉林虽然没有出现部分城市量价齐跌的局面,但在调控影响下,市场已经有所反应。虽然刚性需求依旧强烈,房价也未呈下降势头,但房贷政策已经影响到部分改善性需求,部分开发商被迫谋变,以应对新政带来的影响,明显的一点就是调整了推盘节奏。

部分开发商提前了推盘时间,与新政落地抢时间。据以往经验,每年这个时候都是推盘高峰期,新政出台以来,不少楼盘更是抓紧时间开盘或是预约蓄客。从玉林楼市中近期推盘的项目销售情况看,一些针对刚性需求的产品热销,另外部分面向改善性需求的中高档产品也取得了不错的销售业绩,跟一些量价齐跌的城市比起来简直就可以用“逆市热销”来形容。“现在很难猜测后市形势,趁着需求不减的势头,能够早推盘就尽量早推。”城区一楼盘营销负责人对记者直言,市场瞬息万变,化被动为主动,在新政全面落地前抢夺客户是目前的营销关键。

市中心某楼盘只剩下百余套房源,本打算慢慢消化,坐地升值,新政一出,便决定准备将房源一次性推出,该楼盘营销总监对记者说:“我们的户型都是50平方米左右的小户型,基本不受新政的影响,这个时期对于我们项目来说反而是一次好机会。因为地段好、户型小,就当前来说,是投资者眼里最划得来的房子。”

在目前形势下,其实也有很多开发商在“观望”。部分开发商推迟了推盘计划或者是“按兵不动”静观其变。有效沟通房产策划机构李总监分析认为,去年火暴的销售行情,让许多开发商资金回笼压力减少,资金充足的话当然能“扛”久些,并且有的项目地理位置、项目配套还不错,所以,面对调控新政,不少开发商会在价格策略上选择“按兵不动”,因为“玉林房价降价空间实在很小,一旦价格松动,不排除加剧购房人观望心理,反而让开发商更被动。”

也有业内人士认为,在市场走势不明朗的预期下,有的开发商会尝试相关的优惠措施试探市场,但这仅是一种营销手段,折扣将适可而止。

记者采访中发现,大部分开发商都认为销售会受到一定影响。“政策出来,购房者的心理已经发生了变化,我们肯定要调整推盘时间及思路了,起码要多做点功课、多花点时间。”一楼盘营销策划主管坦言。

  购房者心态各异

近期,记者观察发现,有的楼盘售楼部依然人气不减,有的却是冷冷清清;有的市民赶紧买楼,有的却捂紧了荷包。

比较典型的购房心态之一是抓紧时间买房,尤其是部分刚性需求购房者。“不能等了,恐怕房价难等到降价。”正欲购置婚房的梁先生对记者说。他认为,虽然政策出了很多,但却不是他最关心的因素,他更在意的是找到尽快可以入住的房子。“虽然很多人说房价会跌下来,但是我也认为玉林的房价不会跌到哪去,而且我也等不到跌的时候了,结婚肯定是有套房子比较踏实点吧。”

有的购房者认为,目前政策频出,打压了部分开发商无故涨价的预期,使得玉林的房价“起码不会像2009年涨得那么快了”,现在是房价相对较稳定的时期,买房还是比较划算的。

甚至有的人想到了“去看看被退掉的房”,因为政策下来,有的楼盘一些房源因为种种原因退了房,开发商或许会优惠处理。“我打算去看看那些被退出来的房子,说不定还有好的户型,更重要的是价格应该便宜一点。”詹女士告诉记者,去年一直在等,等来的却是房价的不断上涨,现在觉得买房时间应该到了。

也有很多购房者在这个节点选择了观望,正在江南新区某楼盘看房的张女士表示,调控政策误伤了不少有“刚性”改善型需求的人,“我原来住两房一厅,现在因为孩子大了,想换三房,但现在房贷政策那么紧,我是该好好考虑一下再决定买不买。”张女士说,“现在形势还不明朗,或许还有其他政策要出来呢,房价我看应该会降一点。”

房价逐渐趋稳

此番被称为“史上最严厉”的组合拳一出,市场反应立竿见影。记者从多个楼盘了解到,本轮政策一出,看房的购房者立刻锐减,“原来一天十几组客户,现在只有几组了。”某楼盘销售人员说。

不少开发商表示,这一轮调控意图很明显,针对的都是“部分城市房价快速上涨”。玉林房价尚在合理范围内,所以房价不会有大的变动。有效沟通李总监也认为,这一轮政策比以往来得要大一些,但政策的目的并不是让房地产市场出现所谓的“拐点”,而是为了遏制炒房,放缓疯涨的房价,促进市场良性发展。

的确,此次调控政策锁定的正是投机、投资型购房,尤其是投机型购房,也就是我们所说的“炒房”。从玉林楼市来分析,“炒房”比例相对很少,楼市还是健康发展的,多位接受记者采访的开发商以及市民都认为玉林的房价会在一定时期内趋稳,不会涨的过快,也不会暴跌。“玉林的刚性需求包括了大量的改善型需求,再加上在通胀预期下的保值需求,这些因素都在支撑楼市走稳。”李总监说道。

多位业内人士也分析认为,随着市场观望的增多、成交量的下滑,房价可能出现一定程度的调整,但幅度不会很大。“尤其是地段和品质比较好的楼盘,不会有太大的降价可能。”

    品牌、品质成楼市关键词

市场变化已经显而易见,更有众多专家认为,楼市调整已成定局。那么在如此“观望”的形势下,哪些楼盘卖得好?哪些楼盘值得买?

从市场的表现看,现在卖得好的还是那些品质卓越,以及规划设计得好,并且注重品牌塑造的楼盘。一位营销人士道出玄机:“其实购房者对楼盘的认同,除了价格所体现出来的价值,还有一个就是心理价值的认同,如同女人挎上‘LV’包当然比地摊上买的杂牌包更具自我肯定与认同的自豪感,这就是品牌的魅力。”

记者在一知名楼盘热销的现场采访一位购房者,问及他为什么会接受每平方米4千多元的房价而不去选择2、3千的房价的楼盘时候,这位购房者说:“房子对于很多人来说,都是要住很久的,市场上是有很便宜的房子,但是我更注重的是房子的地段、环境以及户型的设计,好的房子住得舒服,贵一点也感觉值得。”

还有位购房者对记者开玩笑说:“买房就像买车,不同的人有不同的需求吧,比如现在比亚迪销售非常好,但如果可以把比亚迪免费换成宝马的话,我想没有谁会拒绝,这说明了大家都会向往更好的东西。”

一位资深的媒体人士同时也指出,在目前楼市调控的形势下,买方卖方正在进行新一轮的博弈。竞争越激烈,越需要沟通,楼盘的品牌宣传显得尤为重要,宣传策略执行得力,往往会起到事半功倍的效果。

责任编辑:蒋飞凤
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